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Abitabilità e Agibilità

Cosa c'è da sapere

È frequente che al venditore venga richiesto questo/i Certificato/i; di fatto, la domanda ricorrente rivolta al tecnico riguarda la differenza tra i due termini. Proviamo a chiarire velocemente: un tempo l’Abitabilità (riferita appunto all’abitare) era propria degli immobili ad uso Residenziale, l’Agibilità si riferiva agli altri usi. Per definirsi <<abitabile>> un immobile doveva rispettare alcuni requisiti di salubrità, igiene, efficienza energetica; l’<<agibilità>> definiva invece la sicurezza strutturale.

Il D.P.R.380/2001 T.U. dell’Edilizia e s.m. ha voluto semplificare richiedendo per tutte le tipologie edilizie un unico Certificato sotto il quale Abitabilità e Agibilità trovano riscontro. Dal 2013, con il Decreto del Fare 69/2013, i Certificati sono stati uniti nella SCA (segnalazione certificata di agibilità) che può essere anche “parziale” per singole unità immobiliari all’interno di un edificio.

Facciamo un passo indietro: il D.M.1444/68 e s.m. aveva imposto a livello Nazionale “standard urbanistici” da rispettare nella redazione dei Piani Regolatori Generali. In particolare, in riferimento ad un immobile i limiti inderogabili nella progettazione e/o ristrutturazione riguardano le dimensioni minime di una stanza, il rapporto aero illuminante tra superficie di una finestra e superficie calpestabile di un ambiente, altezze medie a seconda degli usi a cui questi sono destinati. È indiscusso che la sicurezza strutturale, la stabilità e il certificato antisismico ove necessiti, siano alla base della documentazione richiesta per ottenere l’Abitabilità/Agibilità.

Bisogna però chiarire che il Certificato deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente solo per gli edifici costruiti successivamente al 30/06/2003 o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti alcune tipologie di interventi edilizi (lettere “b” e “c” del comma 2 art.24 T.U. dell’Edilizia). Possiamo quindi affermare che nessuna norma contempla un obbligo di preventivo rilascio e consegna del Certificato di Agibilità per ogni tipo di costruzione eseguita in tempi precedenti al 2003. Inoltre, per gli immobili la cui costruzione è iniziata anteriormente al 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della cd. “Legge Ponte”), in luogo degli estremi della Licenza Edilizia, è possibile produrre una dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Su questo sembra ci si trovi di fronte ad una contraddizione tra Norma e Giurisprudenza relativa; in verità, seppure diamo per scontato che un immobile non sia in possesso di un Certificato che non esisteva al tempo della costruzione dello stesso, altrettanto scontata deve essere la necessità di una Abitabilità/Agibilità sostanziale.

Purtroppo, in una città come Roma, l’assenza del Certificato Agibilità degli edifici è piuttosto frequente, per fortuna nella maggior parte dei casi si tratta di un aspetto burocratico e non sostanziale! Pur con tutta la buona volontà di rimettersi in regola, il Comune può rifiutarsi di rilasciare il Certificato, non potendo far coincidere gli Standard Urbanistici al momento della costruzione con quelli ad oggi vigenti e necessari al rilascio. Al fine di evitare controversie e di arrivare ad un passaggio di proprietà o contratto di locazione serenamente, è quindi raccomandabile che il compratore/conduttore sia consigliato nella trattativa valutando anche con l’aiuto di un tecnico se sussiste l’Agibilità sostanziale nonché l’idoneità dell’immobile all’uso per il quale lo acquista o prende in affitto.

 

Arch. Sabina Morra

sabina.morra70@gmail.com

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