06 luglio 2022

Conviene davvero acquistare o vendere la nuda proprietà?

Vantaggi e svantaggi per acquirenti e venditori

La nuda proprietà si chiama così perché il valore dell’immobile è spogliato dal diritto di usufrutto, ovvero la possibilità di godere del bene. Chi acquista compra la proprietà della casa ma potrà abitarla per sé o per altri solo alla scadenza dell’usufrutto. La scadenza può essere legata a una specificata data (nel caso dell’usufrutto a tempo determinato) oppure alla vita dell’usufruttuario (usufrutto vitalizio). In quest’ultimo caso, quello più classico, è il proprietario che sceglie di vendere la proprietà della sua casa rimanendo titolare del diritto di usufrutto. Se ci mettiamo nei panni di un venditore, l’aspetto più interessante è quello di monetizzare la vendita della casa senza però essere costretti a comprare un altro immobile (o a pagare un affitto) ma continuando ad abitare la propria casa anche tutta la vita. Nel tipico caso di un venditore anziano, questi può ottenere una liquidità extra che va a integrare la propria pensione per vivere la sua terza età con maggiore serenità. E gli svantaggi? Per il venditore è difficile trovare dei lati negativi da questa operazione tranne il fatto che, ovviamente, l’immobile sarà venduto “scontato”. Invece, chi compra una nuda proprietà solitamente lo fa per puro investimento a fini speculativi o per lasciare un immobile ai figli o nipoti: una casa che potranno abitare (o vendere) quando saranno grandi. In entrambi i casi, il dato interessante è lo sconto che si può ottenere da una trattativa di questo tipo. Lo svantaggio è ovviamente l’impossibilità di godere del bene, di abitarlo o di affittarlo, per un tempo X. Chi fa un’operazione di questo tipo deve avere necessariamente una visione di lungo periodo, confidando anche nella crescita del mercato immobiliare nel corso del tempo. Così per qualsiasi altro immobile, il prezzo di una casa in nuda proprietà dipende innanzitutto dal suo valore di mercato. A partire da quel valore si applica uno sconto che varia in primis in base all’età dell’usufruttuario. Tanto più giovane sarà la persona titolare del diritto di usufrutto tanto più alto sarà lo sconto da accordare all’acquirente anche in relazione alle tabelle sulle aspettative di vita pubblicate annualmente. In Italia, ad esempio, le donne vivono in media più degli uomini e, a parità di età, una casa con un usufruttuario donna potrebbe essere scontata di più rispetto a una casa con un usufruttuario di sesso maschile. Ma le valutazioni da fare sono tante e avere un’agenzia seria al proprio fianco è, come sempre, un grande valore aggiunto. All’usufruttuario spetteranno le spese di manutenzione ordinaria con l’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato mentre il proprietario sarà tenuto a sostenere le spese di manutenzione straordinaria. E le tasse sulla casa? Spetteranno in toto a chi usufruisce dell’abitazione per tutta la durata del suo diritto di usufrutto.