15 settembre 2022

Elezioni politiche 2022

Priorità per l'immobiliare per Fimaa

Mancano poco più di due settimane alle elezioni in Italia del 2022. Il nuovo governo sarà chiamato ad affrontare molteplici e scottanti questioni, lavorando in una situazione in cui il rincaro dei costi energetici, l'aumento dell'inflazione e dei tassi di interesse sui mutui hanno inevitabilmente un importante impatto su famiglie e imprese. In questo quadro, sul fronte immobiliare quali sono le priorità a cui prestare attenzione? idealista/news lo ha chiesto a Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa – Federazione italiana mediatori agenti d'affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l'Italia.

Si avvicinano le elezioni politiche. In qualità di professionisti dell'immobiliare, quali sono a vostro avviso i temi e i problemi che il nuovo governo dovrà affrontare?

"Il rincaro dei costi energetici e il protrarsi delle tensioni sulle materie prime per il conflitto russo-ucraino, l'inflazione e i tassi di interesse dei mutui/finanziamenti in aumento impattano negativamente su famiglie e imprese a svantaggio dell'economia del Paese. Il fatto che Paesi fortemente industrializzati, come la stessa Germania, siano in difficoltà deve metterci in guardia sulle nuove sfide che ci attendono anche come Europa. 

Il nuovo governo dovrà avere piena consapevolezza delle nuove realtà all'orizzonte per affrontarle compiutamente, portando a termine le riforme e gli investimenti legati al Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr). Inoltre, dovrà attivare misure straordinarie per contenere gli impatti del caro energia e scongiurare una recessione sostenendo il lavoro, la produzione e i consumi, il cui calo potrebbe avere riflessi negativi anche sul mercato immobiliare, da sempre locomotiva dell'economia italiana. 

Per quanto riguarda il settore immobiliare, le priorità sono riconducibili principalmente a fisco, catasto e rilancio del turismo.

Sul piano della fiscalità immobiliare occorre innanzitutto ridurre i tributi e le tariffe locali (Imu, Tari, etc.) e incentivare la locazione degli immobili sfitti per una rigenerazione economica e sociale dei centri storici e delle aree urbane. Sarebbe di primaria importanza proseguire con la riqualificazione urbana (incentivi, superbonus, etc.) per lo sviluppo delle economie locali. Opportuno sarebbe anche reintrodurre lo strumento della cedolare secca al 21% per le locazioni commerciali, creando benefici sia per i locatori che per i conduttori e contrastando così la desertificazione urbana a vantaggio della sicurezza dei cittadini. 

Sul tema della riforma del catasto devono essere scongiurati interventi che comportino l'incremento della già elevata tassazione immobiliare (tassazione sul possesso, sul reddito prodotto e sugli atti di trasferimento). Sarebbero anche auspicabili misure destinate ad attenuare l'imposizione locale sugli immobili strumentali inutilizzati anche a causa della crisi.

Nel merito del turismo è opportuno valorizzare pienamente il ruolo propulsivo che tale settore ricopre per l'economia del Paese. È auspicabile che il nuovo governo coinvolga le associazioni di categoria e gli operatori del settore dando vita ad un Osservatorio del Turismo che monitori le esigenze e fornisca indicazioni utili per l'ulteriore sviluppo del comparto, a partire da una regolamentazione delle locazioni brevi che eviti disparità di normative tra le varie Regioni. 

Servono politiche a supporto della crescita economica, ambientale e sociale, che permettano all'Italia di rafforzare anche il proprio ruolo in Europa. Il nostro Paese ha tutte le carte per essere una forza trainante e la politica deve comprendere che il comparto immobiliare, con il proprio indotto, è un volano di crescita, sviluppo ed occupazione che più di ogni altro settore contribuisce a sostenere l'economia del Paese". 

Il nostro Paese sta entrando in una fase politica ed economica molto delicata. Quali sono le opportunità e quali sono i rischi per il settore?

"Ogni cambiamento porta con sé rischi e opportunità. Il rischio è che, dopo il 25 settembre, il risultato delle urne non dia un responso chiaro su a chi affidare la guida del Paese. Considerato anche l'attuale contesto economico e geopolitico non potremmo permetterci di perdere altro tempo, visto che l'Italia ha delle scadenze ed impegni da rispettare verso l'Unione Europea. 

Le opportunità consistono nell'illustrare adeguatamente ad un Parlamento rinnovato e al nuovo governo le istanze delle categorie che Fimaa rappresenta. Partendo anche dal tema delle compatibilità tra agenti immobiliari ed altre attività che possono innescare concorrenze, o conflitti di interesse, non certo favorevoli per i consumatori. Serve una riforma della disciplina per l'accesso alla professione del mediatore immobiliare per finalizzare servizi sempre più qualificati, a fronte di un mercato sempre più evoluto e in considerazione che l'attività dell'agente immobiliare si interfaccia con i risparmi e i sacrifici di una vita delle famiglie. Oggi i consumatori sono coinvolti anche nel dover dichiarare negli atti notarili di compravendita i compensi corrisposti al mediatore, quando sarebbe sicuramente sufficiente e opportuno la semplice indicazione del numero della fattura pagata".

Quali sono ad oggi le principali criticità che registrate all'interno del mondo immobiliare e per le quali richiedete un tempestivo intervento?

"L'attuale disparità tra l'attività dell'agente immobiliare e le società di mediazione creditizia, dopo l'approvazione del Ddl Concorrenza 2021. Oggi le società di mediazione creditizia possono intermediare compravendite immobiliari emettendo fatture per le provvigioni, con la stessa partita Iva utilizzata per le royalty della mediazione del credito. L'agente immobiliare che intende operare anche come mediatore creditizio non lo può fare, fatto salvo l'aver costituito una società di capitale di mediazione creditizia con almeno 50mila euro di capitale interamente versato. In alternativa, l'agente immobiliare potrà essere un dipendente, ovvero fare il collaboratore per una società di mediazione creditizia che provvederà essa stessa ad emettere le fatture per le royalty, riconoscendo poi al mediatore immobiliare una percentuale su quanto lo stesso ha prodotto. 

Si deve tener presente che in questo secondo caso, l'agente immobiliare oltre a sostenere un esame abilitativo dovrà iscriversi all'Enasarco e sottostare ai vari controlli contabili e amministrativi, sia da parte della società di mediazione creditizia per la quale opera che da parte dell'Oam (organismo di controllo di tali società e degli stessi collaboratori). Dovrà, inoltre, proporre esclusivamente i prodotti della società per la quale opera (polizze assicurative, cessioni del quinto, finanziamenti, etc.). 

In buona sostanza, l'operatore immobiliare che confida in ulteriori introiti derivanti dall'attività di mediazione creditizia avrà due sole possibilità: o costituire una società di capitale o limitarsi ad esercitare come dipendente, o collaboratore, per conto di una sola società di mediazione creditizia. In quest'ultimo caso, dovrà sottostare ad una serie di oneri e doveri, non certo configurabili come opportunità. Passaggi non certo convenienti per chi abbraccerà tale soluzione. Gli operatori immobiliari, oltre che sminuiti professionalmente, potrebbero ritrovarsi esposti al rischio di venire condizionati, dalla società con la quale interagiranno, da probabili richieste finalizzate a far sì che siano le stesse società di mediazione creditizia a fatturare direttamente anche le provvigioni delle compravendite immobiliari, per poi stornare al mediatore una parte dei compensi.

Una normativa che consentirà alle grosse strutture aziendali - quali sono molte società di mediazione creditizia con fatturati di decine di milioni di euro e con al loro interno centinaia di collaboratori contrattualizzati - di ampliare ancor di più la propria dimensione, allargando la propria gamma di servizi proprio ai nuovi collaboratori che potranno reclutare. Il tutto senza doversi preoccupare della preparazione, della competenza e dell'attenzione verso il consumatore, in quanto in tali strutture la logica della standardizzazione dei servizi e della massimizzazione dei profitti tende, spesso, a prevalere sulle esigenze dei consumatori.  Chi ha voluto questa riforma ha avvallato le ambizioni dei grossi gruppi creditizi-finanziari, non certo a vantaggio delle realtà minori, come solitamente sono le agenzie immobiliari, che operano in funzione di rapporti interpersonali coltivati sui rispettivi territori, con anni di attività e attenzioni verso i cittadini".

Nonostante la difficile situazione economica e l'attuale incertezza politica, comprare casa continua e continuerà ad essere interessante per le famiglie italiane?

"Gli italiani nell'investimento immobiliare hanno sempre trovato una cassaforte per i propri risparmi. Dopo i risultati confortanti del 2021, si continua a percepire nel mercato anche per il 2022 un trend di stabilità nonostante le percentuali di crescita più limitate. 

Una recente indagine dell'Ufficio studi di Fimaa Italia, riferita al mercato immobiliare residenziale, ha rilevato nel primo quadrimestre 2022 dati positivi per le compravendite di abitazioni. Si assiste ad una domanda tuttora dinamica con un'offerta in contrazione. 

Rimane il fatto che i rincari energetici, conseguenza del conflitto russo-ucraino, e l'aumento dei tassi di interesse dei mutui/finanziamenti - alimentando paure e incertezze e limitando il potere d'acquisto di famiglie e investitori - sono da considerare aspetti negativi.

Positivo è il fatto che i valori immobiliari siano tuttora convenienti. Rimanere in attesa di tempi migliori difficilmente potrà considerarsi una soluzione conveniente, visto che i prezzi potrebbero comunque aumentare a fronte di una richiesta in costante ascesa. Conforta il fatto che, in termini di rivalutazione, gli immobili non hanno mai tradito gli investitori".