24 novembre 2021

Il frazionamento di una unità immobiliare

Abbattere i costi di gestione di un appartamento molto grande e creare nuove opportunità di vendita o affitto

Il frazionamento è la procedura edilizia che consente la divisione di un immobile in più unità edilizie.

Oggi è possibile frazionare un immobile in più unità con la semplice C.I.L.A.  (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) che consente l’inizio lavori subito dopo il rilascio del protocollo da parte dell’Ufficio Tecnico, a Roma SUET (Sportello Unico Edilizia Telematica).

Con legge 11 novembre 2014 n. 164 è stato convertito il decreto legge 12 settembre 2014 n. 133 (c.d. Sblocca Italia) che ha modificato il D.P.R. 380/2001 “Testo unico in materia edilizia”, pertanto frazionamenti e fusioni sono definiti in "manutenzione straordinaria".

La C.I.L.A. definisce gli interventi di manutenzione straordinaria come definiti dall’ Art. 3 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia): “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.”

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere comportanti la variazione delle superfici delle singole unità  nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Le norme di riferimento sono le seguenti:
• D.P.R 6 giugno 2001 n.380
• Normativa comunale (N.T.A. del PRG vigente, R.E.G., etc..)
• Art. 6, Comma 2, lett. a del dpr 380/2001
• Legge 11 novembre 2014 n. 164

Per stabilire la fattibilità di un frazionamento è indispensabile rifarsi al PRG vigente, analizzando la documentazione relativa alla "zonizzazione" ovvero le tavole prescrittive che sono rappresentate da una planimetria della città in cui ciascun tessuto viene individuato da un colore. Una volta individuato il tessuto a cui appartiene l'edificio, sarà necessario andare a leggere le prescrizioni specifiche esposte nelle Norme Tecniche d'Attuazione. Ovviamente, riguardo alle possibilità di fusioni e frazionamenti, diversi tessuti avranno diverse possibilità di intervento. Nelle grandi città, dove i piccoli appartamenti hanno un valore maggiore rispetto ai grandi, il frazionamento aumenta il valore di un immobile e forse proprio per questo la stragrande maggioranza dei tessuti a Roma impone una superficie utile lorda minima di 45mq. In altre città si arriva fino ad una superficie minima di 28mq!

E’ bene essere al corrente del fatto che il condominio non può opporsi al frazionamento se non vengono modificate le parti comuni, a meno che la divisione con aumento delle unità immobiliari non sia espressamente vietata dal regolamento di condominio. Proprio per questo, è buona norma rendere partecipe l’assemblea condominiale chiedendo delibera autorizzativa. In ogni caso, la delibera non deve essere allegata alla pratica edilizia, perché il Comune rilascia sempre i titoli abilitativi "fatti salvi i diritti di terzi". Al termine delle opere, si comunicherà all'amministratore di condominio che è stato realizzato un frazionamento e verrà risuddivisa la quota di millesimi già attribuita all'appartamento originario.

Le opere di frazionamento nell'attuale normativa a Roma non sono soggette al pagamento degli oneri concessori, a meno che non ci sia un evidente aumento del carico urbanistico. Questi oneri si calcolano in percentuale sull'importo dei lavori che sono necessari ad eseguire la trasformazione, quindi la tassazione è estremamente variabile. La tassazione è pari al 20% ca. del costo complessivo delle opere necessarie all'esecuzione del frazionamento/fusione, e questo costo deve essere calcolato dal tecnico incaricato e convalidato dall’ufficio competente.

Nei frazionamenti bisogna porre attenzione al D.M. 59/09 che impone ai tramezzi di separazione un certo valore di trasmittanza termica; l’altro fattore da tenere presente nella progettazione delle pareti divisorie riguarda le prestazioni acustiche: questi, in base alla legge 447/95 e al suo decreto attuativo (DPCM 5/12/97) devono avere un potere fonoisolante pari a ben 50dB. Per ottenere buoni risultati senza difficili e complicate prove di cantiere, è possibile utilizzare dei blocchi prefabbricati che sono già a norma con entrambi i dettami normativi. Nel rispetto della normativa sul rendimento energetico in edilizia alla CILA bisognerà allegare anche la "Relazione Energetica" (ex legge 10) e alla fine dei lavori l'AQE (Attestato di Qualificazione Energetica).

Work in progress.

 

Arch. Sabina Morra

sabina.morra70@gmail.com