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La Riforma del Catasto

Importanti novità dal Consiglio dei Ministri del 5 Ottobre ‘21

Il tema Riforma del catasto è sempre stato scottante a causa delle possibili pesanti conseguenze sul piano fiscale. Lo scorso 5 ottobre, all’ordine del giorno del C.d.M n.39, con riferimento alla Delega della Riforma Fiscale si è stabilito quanto segue in tema di Catasto: <<È prevista l’introduzione di modifiche normative e operative dirette ad assicurare l’emersione di immobili e terreni non accatastati. Si prevede, inoltre, l’avvio di una procedura che conduca a integrare le informazioni sui fabbricati attualmente presenti nel Catasto, attraverso la rilevazione per ciascuna unità immobiliare del relativo valore patrimoniale, in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato e introducendo meccanismi di adeguamento periodico. Questo intervento non ha tuttavia alcun impatto tributario. Le nuove informazioni non saranno rese disponibili prima del 1° gennaio 2026 e intendono fornire una fotografia aggiornata della situazione catastale italiana. Gli estimi catastali, le rendite e i valori patrimoniali per la determinazione delle imposte rimangono quelli attuali. Le nuove informazioni raccolte non avranno pertanto alcuna valenza nella determinazione né delle imposte né dei redditi rilevanti per le prestazioni sociali.>>

Mi verrebbe da commentare “lancio il sasso e ritiro la mano”.

Ad ogni buon conto, le misure di adeguamento potrebbero essere le seguenti:

  1. revisione delle categorie, gli immobili verrebbero divisi in: ordinari, speciali, coperti dai beni culturali.
  2. passaggio dai vani ai metri quadri: in questo modo si rende più equa la differenza tra immobili con meno vani piuttosto grandi, rispetto alle case moderne che solitamente contano un numero di vani maggiore e un numero di metri quadri minori.
  3. emersione dei cosiddetti "immobili fantasma": recentemente è stata fatta una mappatura nuova tramite la sovrapposizione dei rilievi areofotogrammetrici con gli elaborati catastali.

Il problema è reale e parte dal presupposto che il valore fiscale di un immobile - corrispondente alla Rendita Catastale che leggiamo nella Visura Catastale, cioè il canone di affitto che potenzialmente si guadagnerebbe dalla locazione dello stesso - non corrisponda al suo effettivo valore di mercato. Questa riforma che sembra così banalmente giusta, implicherebbe la naturale conseguenza di ottenere imposte più alte, soprattutto per le grandi città dove i valori immobiliari hanno in media quotazioni di mercato più alte rispetto ai piccoli centri.

Per realizzare una riforma a “costo zero” per i contribuenti il governo potrebbe compensare l'eventuale aumento dei valori catastali con un ritocco al ribasso dei coefficienti di moltiplicazione che oggi vengono utilizzati per il calcolo dell'Imu. «Quel valore di 160 non ha nessun senso!», ha detto M.Draghi, lasciando intendere che potrebbe essere proprio questo il terreno su cui intervenire, aggiungendo all’art.7  del testo sulla Legge Delega la “Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati”.

Il governo dovrà far sì che vengano individuati gli immobili attualmente non censiti dal Catasto, quelli che non rispettano la loro destinazione d’uso e quelli abusivi, una sorta di rastrellamento che continua a non sembrare efficace poiché il rapporto tra controllori e controllati non sarà mai sufficiente, nell’epoca del Grande Fratello ci si scontra con un patrimonio immobiliare molto esteso. Dallo scorso 1 febbraio l’Agenzia delle Entrate si avvale di un’unica piattaforma digitale per riunire tutti i dati: 74 milioni di unità!

In conclusione, la Riforma verrà attuata in due tempi: l’Operazione Trasparenza che prevede già da subito aiuti ai Comuni per un maggior controllo su territorio e in supporto della famosa “emersione” e dal 1 gennaio 2026 la Vera Riforma finalizzata alla costituzione di un sistema catastale che contempli assieme alla Rendita anche il Valore Patrimoniale del bene, quindi una Rendita che abbia come riferimento i valori di mercato inesorabilmente variabili nel tempo. Un lustro da far brillare!

Arch. Sabina Morra

sabina.morra70@gmail.com

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